2㎡、住宅物业用房877.01㎡、配电房290.41㎡、消控中心27.15㎡、门卫9㎡、配套公共文化设施155.77㎡、开闭所68.19㎡、汇聚机房40.17㎡、共享书房105.88㎡，社区礼堂301.22㎡……
也就是说，可以卖的部分就是5.56万平方米住宅面积、几百个地下车库和商铺，一共540套房子，共5栋房子，一栋共有18层楼，每层6套房子，两梯六户
分为四期建设，第一期只卖108套房子，其他房子分三期销售，户型大多是89平方小三居和96平方大三居，少部分125平方四居
这可是温城第一个框架结构商品房，可不是砖混结构房，成本要高许多，而且还是人车分流
可以说，这种高层住宅对这个年代来说就是高档小区
目前定价还没确定，方石要问儿子的意见
他们买这块地的成本并不高，每亩只要5万元，但现在地价已经飙升许多倍了
可以说，方柏去年购买的四百亩商业和住宅用地，原价值两千万元，现在已经涨到两个亿了
让方柏有些疑惑的是，金手指竟然没算上这个财富，也许只有变现的时候才算得上财富
这50亩地，现在的地价成本就要两千多万元
除去地价成本，这个小区的平均每平方米造价要五百元以上，这种高层要比砖混结构高出不少，算上地价，每平方米成本已经达到950元
实际上，除去那些公共场地，加上现价土地成本，住宅部分的每平方成本达到1131元（不分摊到车库和商铺）
如果是之前的每亩5万元的土地成本，住宅部分的每平方成本只有791元
对一个房地产开发小区来说，能售出80%已经算不错了，剩余的20%房子比较难卖
也就是说，每平方实际成本要算到1413元，毛利空间至少30%，即每平方定价至少1800元才行
再算上银行利息，还得加不少
方柏看过造价方案和定价方案，跟父母说道：“均价2200元平方吧，一楼单价1800元左右，最好位置单价2600元左右，不管怎么样说，我们的楼盘定位为高档小区”
他大概算过一笔账，如果住宅、商铺和地下车库全部卖光，的确能有九千万元的毛利空间
当然，这是最理想的情况，实际上不太可能赚到这么多，除非延期等到房价上涨再销售
方柏的想法是开发一块地后再购入新地皮，一直保证手头上还有几百亩地等到世纪末再开发
星海璀璨瓯江庭总投资约6600万元，但只要能够卖出55%房子（不算利息），就能回本
星海公司没有这么多资金开发，第一期开发也要一千多万元
前期只需要投资一两百万元就足够了，建起售楼部，地